中原安博仓储物流闭塞式基础设施证券投资基金
基金居品贵寓节录更新
编制日历：2025年11月19日
送出日历：2025年11月20日
本节录提供本基金的紧迫信息，是招募发挥书的一部分。
作出投资决定前，请阅读齐全的招募发挥书等销售文献。
一、居品约略
（一）居品要素
基金简称 中原安博仓储 REIT 基金代码 180306
基金照管东说念主 中原基金照管有限公司 基金托管东说念主 招商银行股份有限公司
上市往还所及 深圳证券往还所
基金合同成效日 2025-11-18
上市日历 -
基金类型 其他类型 往还币种 东说念主民币
运作方式 闭塞式 绽放频率 闭塞期为 41 年
脱手担任本基
金基金司理的 2025-11-18
基金司理 郑韬
日历
证券从业日历 2020-09-01
脱手担任本基
金基金司理的 2025-11-18
基金司理 王江飞
日历
证券从业日历 2023-06-12
脱手担任本基
金基金司理的 2025-11-18
基金司理 贾瑞
日历
证券从业日历 2019-11-01
场内简称 中原安博仓储 REIT
外部运营照管机构：深圳前海安博基础设施投资有限公司
发起东说念主：Prologis, L.P.（安博公司）
原始权益东说念主：PCCLF Holding PTE. LTD（安博中国中枢控股公司）
其他
金钱撑握证券原始权益东说念主：东莞安同企业照管接头有限公司
战术配售比例：70%
原始权益东说念主过火关联方配售比例：20%
（二）成见基础设施模式情况
本基金拟握有的基础设施模式为广州拓荒区模式、东莞石排模式和东莞洪梅模式，具体
情况如下表：
表：模式约略
子模式 1
子模式称号 广州拓荒区模式
模式类型 仓储物流（高方法仓库）
地方地 广东省广州市经济时候拓荒区东勤路 3 号
南侧临东勤路，东侧邻爱丽想厂房，西侧临旷地，北侧临空
四至
地
所处行业 仓储物流基础设施
地皮用途 工矿仓储用地
地皮面积 74,981 平方米
建筑面积 125,624.7758 平方米
可租露面积 127,906.00 平方米1
确立内容 2 栋三层坡说念电梯仓库和 1 栋双层电梯仓库
一期模式：
开工时间：2009 年 1 月
通过概述齐全验收时间：2010 年 6 月
开齐全时间
二期模式：
开工时间：2011 年 6 月
通过概述齐全验收时间：2012 年 4 月
决算总投资 3.98 亿元
当期议论不动产评估值 6.90 亿元
当期议论不动产评估净值 6.90 亿元
一期：2010 年 7 月
运营肇始时间
二期：2011 年 12 月
模式权属到期时间及剩余年 模式权属起止时间：2008 年 7 月 15 日起 2058 年 7 月 14 日
限（剩余年限为权属到期日 止。
与基准日之差） 剩余年限：33.04 年
子模式 2
子模式称号 东莞石排模式
模式类型 仓储物流（高方法仓库）
地方地 广东省东莞市石排镇石崇正途 839 号
四至 南临无名说念路，东临石崇正途，西邻墟落，北临石崇横路
所处行业 仓储物流基础设施
地皮用途 仓储用地
地皮面积 241,652.70 平方米
况。雨棚等行家配套区域确立已取得必要固定金钱投资照管手续，正当合规。
建筑面积 143,253.32 平方米
可租露面积 149,918.00 平方米
确立内容 8 栋单层仓库和门卫等配套用房
一期模式：
开工时间：2013 年 5 月
通过概述齐全验收时间：2014 年 7 月
二期模式：
开齐全时间 开工时间：2016 年 1 月
通过概述齐全验收时间：2016 年 9 月
三期模式：
开工时间：2016 年 5 月
通过概述齐全验收时间：2017 年 4 月
决算总投资 4.76 亿元
当期议论不动产评估值 9.42 亿元
当期议论不动产评估净值 9.42 亿元
一期：2014 年 4 月
运营肇始时间 二期：2016 年 7 月
三期：2017 年 3 月
一期模式：
地皮证发证日历：2013 年 3 月 27 日；地皮权属圮绝日历：
剩余年限：37.49 年
二期模式：
模式权属到期时间及剩余年
地皮证发证日历：2015 年 8 月 14 日；地皮权属圮绝日历：
限（剩余年限为权属到期日
与基准日之差）
剩余年限：39.84 年
三期模式：
地皮证发证日历：2016 年 1 月 15 日；地皮权属圮绝日历：
剩余年限：40.30 年
子模式 3
子模式称号 东莞洪梅模式
模式类型 仓储物流（高方法仓库）
地方地 广东省东莞市洪梅镇乌沙村洪金路 46 号
南侧安博南路，东侧临旷地，西侧临洪金路，北侧临洪梅乌
四至
沙新南新路
所处行业 仓储物流基础设施
地皮用途 仓储用地
地皮面积 64,344.00 平方米
建筑面积 80,776.42 平方米
可租露面积 81,523.00 平方米
确立内容 2 栋双层坡说念库、门卫等配套用房
开工时间：2015 年 12 月
开齐全时间
通过概述齐全验收时间：2017 年 6 月
决算总投资 3.10 亿元
当期议论不动产评估值 5.39 亿元
当期议论不动产评估净值 5.39 亿元
运营肇始时间 2017 年 5 月
模式权属到期时间及剩余年 地皮证发证日历：2015 年 12 月 2 日；地皮权属圮绝日历：
限（剩余年限为权属到期日 2065 年 7 月 18 日
与基准日之差） 剩余年限：40.05 年
广州拓荒区模式一期于 2010 年 7 月脱手运营，二期于 2011 年 12 月脱手运营，模式已
运营进步 14 年。2022-2024 年末及 2025 年 6 月末的期末出租率永诀为 99.6%、99.7%、91.8%
和 91.4%。2024 年末，广州拓荒区模式期末出租率较前一期末有所下滑，主要原因系部分仓
储单元因租约相同到期而空置。
东莞石排模式一期于 2014 年 4 月脱手运营，二期于 2016 年 7 月脱手运营，三期于 2017
年 3 月脱手运营，模式已运营进步 8 年，2022-2024 年末及 2025 年 6 月末期末出租率永诀
为 100.0%、100.0%、100.0%和 100.0%，处于明白运营状况。
东莞洪梅模式于 2017 年 5 月脱手运营，已运营进步 8 年，2022-2024 年末及 2025 年 6
月末期末出租率永诀为 100.0%、100.0%、100.0%和 100.0%，处于明白运营状况。
广州拓荒区模式、东莞石排模式和东莞洪梅模式近三年的策动情况如下：
表：三模式历史收益情况
单元：万元
模式 2022 年 2023年 2024年 2025年1-6月
注1
生意收入 16,638.25 16,953.77 17,362.41 8,244.94
生意成本 5,820.90 6,015.71 6,029.47 3,218.83
注3
净利润 1,735.41 2,234.73 431.92 1,537.11
息税折旧摊销前利润
注 11,332.60 12,308.65 （复原后为 5,899.93
（EBITDA） 3
注2及注3
策动性净现款流 9,157.82 11,209.15 （复原后为 5,333.60
注 1：2023 年生意收入较 2022 年增长约 1.89%，低于有用房钱增长率 2.7%，具体原因为东莞石排模式为提
升模式永久运营明白性，于 2023 年佃农换租时间部分面积空置，导致平均出租率下滑 7.26%。2023 年新入
驻佃农已缔结 5 年期租约。
注 2：策动性净现款流=EBITDA－运营资金追加－本钱性支拨＋期末运营资金回收，下同。有用房钱单价
指按扣除千般免租、优惠成分后佃农实缴房钱揣测的单价。
注 3：2024 年合并净利润着落主要开端于广州拓荒区模式计提 1,544.14 万元金钱减值损失，重迭广州拓荒
区模式进行特等征税调节、补缴所得税款 1,294.25 万元概述所致。其中，上述金钱减值损失是导致 EBITDA
相较 2023 年着落的主要原因。按照注 2 所述公式，策动性净现款流由 EBITDA 揣测而来，因此策动性净现
金流相较上年亦有所着落。上述金钱减值损失开端于广州速诚冲抵“其他非流动金钱”科目中的部分直线法
摊销余额，仅为管帐调节，不触及实质支拨。将该项金钱减值损失复原后，2024 年调节后 EBITDA 和策动
性净现款流永诀为 12,527.25 万元、11,003.91 万元，与 2023 年数据基本畸形，反应举座策动情况明白。上
述特等征税调节系广州速诚针对历史征税情况进行主动自查、与阁下税务机关就自查后果进行了充分的沟
通，相应作念出的特等调节，狂妄广州拓荒区模式备考财务报表批准日，该税务事项已完毕。
表：广州拓荒区模式历史收益情况
单元：万元
模式 2022 年 2023年 2024年 2025年1-6月
生意收入 6,039.48 6,451.87 6,110.53 2,422.84
生意成本 2,069.82 2,137.86 2,099.55 1,160.77
注
净利润 312.18 1,475.41 -1,885.35 495.87
息税折旧摊销前利润（EBITDA） 3,165.45 4,784.18 2,536.05 1,674.56
策动性净现款流 1,991.62 4,500.75 2,037.38 1,343.69
注：广州拓荒区模式 2022 年净利润、策动性净现款流较低主要由于过去产生了较高的净汇兑亏本，与主营
业务无关，广州拓荒区模式已结清外币计价的境外推进借债，净汇兑亏本在畴昔年度不会再发生。
表：东莞石排模式历史收益情况
单元：万元
模式 2022 年 2023年 2024年 2025年1-6月
生意收入 6,875.88 6,731.55 7,501.31 3,778.23
生意成本 2,374.60 2,448.83 2,473.16 1,222.65
净利润 1,326.87 1,223.47 1,588.70 906.95
息税折旧摊销前利润（EBITDA） 5,372.92 5,266.86 5,651.00 2,846.66
策动性净现款流 4,631.95 5,068.45 5,300.67 2,497.40
注：东莞石排模式 2023 年度时间出租率有所下滑，主要原因系为升迁模式永久运营明白性，东莞石排项
目于 2023 年佃农换租时间部分面积空置。2023 年新入驻佃农已缔结 5 年期租约。
表：东莞洪梅模式历史收益情况
单元：万元
模式 2022 年 2023年 2024年 2025年1-6月
生意收入 3,732.14 3,809.63 3,794.03 2,050.33
生意成本 1,385.74 1,468.29 1,500.21 841.87
注
净利润 96.36 -464.15 728.58 134.30
息税折旧摊销前利润（EBITDA） 2,794.23 2,257.61 2,796.05 1,378.71
策动性净现款流 2,534.24 1,639.95 2,121.72 1,492.51
注：东莞洪梅模式 2023 年净利润为负的主要原因是安博盈顺支付给东莞市洪梅金钱策动照管有限公司合
计 605.83 万元的抵偿款，计生意外支拨，与主生意务无关。2024 年东莞洪梅模式净利润升高，主要系财
务用度减少 375.75 万元、导致税前利润增大，并利用可抵扣亏本 115.91 万元、从简了所得税用度，两者
概述所致，不影响实质策动收入和 EBITDA。
凭证谢意梁行出具的评估陈述，以 2025 年 6 月 30 日为估值基准日，广州拓荒区模式的
初步评估值为 6.90 亿元、东莞石排模式的初步评估值为 9.42 亿元、东莞洪梅模式的初步评
估值为 5.39 亿元。基础设施模式当期评估值揣测为 21.71 亿元、当期评估净值揣测为 21.71
亿元。
凭证《中原安博仓储物流闭塞式基础设施证券投资基金自 2025 年 7 月 1 日（假定基金
成立日）至 2025 年 12 月 31 日止时间及 2026 年度可供分配金额测算陈述及审核陈述》
，基
础设施基金现款测算情况如下：
表：可供分配金额测算表
单元：元
(假定基金成立日为 2025 2026 年度
年 7 月 1 日)
瞻望数 瞻望数
可供分配金额 53,733,616.06 107,036,602.20
基金实质召募界限 2,448,399,998.30
瞻望现款分拨率（年化） 4.35% 4.37%
注：1、基金实质召募界限为本次召募净认购金额按照四舍五入保留少许点后两位，不含有用认购款在召募
时间产生的利息。
二、基金投资与净值发扬
(一) 投资议论与投资策略
在严格限制风险的前提下，本基金通过基础设施金钱撑握证券握有基础
设施模式公司一齐股权，通过金钱撑握证券和模式公司等载体取得基础
投资议论
设施模式透彻总共权或策动职权。本基金通过积极主动运营照管基础设
施模式，力务竣事基础设施模式现款流永久妥当增长。
本基金的投资界限为基础设施金钱撑握证券、利率债、AAA级信用债（包
括合适条目的企业债、公司债、中期单子、短期融资券、超短期融资券、
公拓荒行的次级债、政府撑握机构债、可分离往还可转债的纯债部分）、
货币市集器用（包括同行存单、债券回购、银行进款（含公约进款、按期
投资界限 进款过火他银行进款）等）以及法律端正或中国证监会允许基础设施证券
投资基金投资的其他金融器用（但须合适中国证监会相关章程）。
本基金不投资股票，也不投资于可退换债券（可分离往还可转债的纯债部
分以外）、可交换债券。如法律端正或监管机构以后允许基金投资其他品
种，基金照管东说念主在实行顺应身手后，不错将其纳入投资界限。
本基金80%以上基金金钱投资于基础设施金钱撑握证券，并握有其一齐份
额，基金通过基础设施金钱撑握证券取得基础设施模式透彻总共权或经
主要投资策略 营职权；剩余基金金钱将投资于固定收益品种。具体投资策略包括基础设
施模式投资策略、基础设施基金运营照管策略、扩募及收购策略、金钱出
售及措置策略、融资策略、固定收益品种投资策略。
本基金不确立事迹比较基准。
若是今后法律端正发生变化，基金照管东说念主不错凭证本基金的投资界限和
事迹比较基准 投资策略，笃定基金的比较基准或其权重组成。事迹比较基准的笃定或变
更需经基金照管东说念主与基金托管东说念主协商一致并经实行顺应身手后实时公
告，并在更新的招募发挥书中列示，无需召开基金份额握有东说念主大会。
本基金与投资股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，本基
金80%以上基金金钱投资于基础设施金钱撑握证券，并握有其一齐份额，
基金通过基础设施金钱撑握证券握有基础设施模式公司一齐股权，通过
金钱撑握证券和模式公司等载体取得基础设施模式透彻总共权或策动权
利。本基金以得到基础设施模式房钱、收费等明白现款流为主要目的，收
风险收益特征
益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此本基金与股
票型基金、搀杂型基金和债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的
预期风险和收益高于债券型基金和货币市集基金，低于股票型基金。本基
金需承担投资基础设施模式因投资环境、投资成见以及市集轨制等相反
带来的独到风险。
注：①投资者请正经阅读《招募发挥书》“基金的投资”章节了解详备情况。
②基金的风险收益特征不代表基金的风险评级，具体风险评级后果参见基金照管东说念主、销
售机构提供的评级后果。
(二) 投资组结伴产配置图表/区域配置图表
投资组结伴产配置图表
暂无。
(三) 自基金合同成效以来基金每年的净值增长率及与同期事迹比较基准的比较
图
暂无。
三、投本钱基金触及的用度
（一） 基金销售相关用度
本基金为闭塞式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内往还用度以证券
公司实质收取为准。
（二）基金运作相关用度
以下用度将从基金金钱中扣除：
用度类别 收费方式/年费率或金额 收费方
本基金的照管费分为固定照管费和运营事业
费两个部分：
照管费
基础设施基金年度陈述暴露的合并报上层面 东说念主和运营照管机构
基金净金钱为基数（在初次经审计的基础设施
基金年度陈述所载的管帐年度期末日历及之
前，以基金召募资金界限（含召募期利息）为
基数） ，按照 0.20%的年费率逐日计提/揣测；
激勉照管费两个部分：
（1）基础照管费
基础照管费为含税用度，该项用度为外部照管
机构为提供《运营照劳动业公约》项下基金管
理东说念主委用的运营照劳动业及协助撑握的运营
照劳动项而收取的运营事业费，基础照管费覆
盖了外部照管机构提供相关运营照劳动业所
承担的成本支拨。具体如下：
基础照管费（不含税金额）=过去经审计的各项
目运营收入之和×13%。
（2）激勉照管费
本基金运营照劳动业费在基本运营照管费的
基础上确立了赏罚平等的激勉照管费机制，用
于进一步侦探激勉运营照管机构及基础设施
运营团队，促使其提高运营质效，竣事基础设
施模式永久明白运营。具体如下：
激勉照管费（不含税金额）=（基础设施模式实
际运营净收益-基础设施模式议论净运营收益）
×20%。
按上年度经审计的基础设施基金年度陈述披
露的合并报上层面基金净金钱为基数（在初次
经审计的基础设施基金年度陈述所载的管帐
托管费 基金托管东说念主
年度期末日历及之前，以基金召募资金界限
（含召募期利息）为基数） ，依据 0.01%年费率
按日计提。
审计用度 年用度金额（元）0.00 管帐师事务所
信息暴露费 年用度金额（元）20,000.00 章程暴露报刊
基金合同成效后与本基金相关的讼师费、基金
份额握有东说念主大会用度等不错在基金财产中列
其他用度 支的其他用度按照国度相关章程和《基金合 相关事业机构
同》商定在基金财产中列支。用度类别详见本
基金基金合同及招募发挥书或其更新。
注：①本基金往还证券、基金等产生的用度和税负，按实质发生额从基金金钱扣除。
基金照管东说念主、缠绵照管东说念主和运营照管机构在本基金存续时间所产生的照管用度由基金
照管东说念主通过基金照管费调节从本基金财产中列支，相关主体用度的具体进出情况详见
按期陈述。
②照管费、托管费为最新合同费率。
③审计用度、信息暴露用度为由基金举座承担的年用度金额，非单个份额类别用度。
上表年用度金额为居品贵寓节录更新编制日地方年度确过去度脱手预估年用度金额，
非实质产生用度金额，实质由基金金钱承担的审计费和信息暴露费可能与预估值存在
相反，最终实质金额以基金按期陈述暴露为准。
四、风险揭示与紧迫辅导
（一）风险揭示
本基金不提供任何保证。投资者可能损失投本钱金。
投资有风险，投资者购买基金时应正经阅读本基金的《招募发挥书》等销售文献。
公开召募基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）袭取“公募基金+基础
设施金钱撑握证券”的居品结构，主要特色如下：一是基础设施基金与投资股票或债券
的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金 80%以上基金金钱投资于基础设
施金钱撑握证券，并握有其一齐份额，基金通过基础设施金钱撑握证券握有基础设施项
目公司一齐股权，通过金钱撑握证券和模式公司等载体取得基础设施模式透彻总共权或
策动职权；二是基础设施基金以得到基础设施模式房钱、收费等明白现款流为主要目的，
收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%；三是基础设施基金选拔封
闭式运作，不绽放申购与赎回，在深圳证券往还所上市，场外基金份额握有东说念主可在基金
通平台转让或将基金份额转托管至场内参与深圳证券往还所场内往还。本基金与股票型
基金、搀杂型基金和债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的预期风险和收益高
于债券型基金和货币市集基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基础设施模式因投
资环境、投资成见以及市集轨制等相反带来的独到风险。
投资基础设施基金可能濒临以下风险，包括但不限于：
本基金可能濒临的与公募基金相关的风险包括：基金价钱波动风险、流动性风险、
新基金种类不达预期的风险、投资蚁集度较高的风险、往还失败的风险、基金召募失败
的风险、暂停上市或圮绝上市的风险、中止发售的风险、基金份额往还价钱折溢价风险、
基金可供分配金额瞻望风险、基金限售份额解禁风险、税收等政策调节风险、照管风险、
受归拢基金照管东说念阁下理基金之间的竞争、利益突破风险、基金运作的合规性风险、证券
市集风险。
本基金可能濒临的与专项缠绵相关的风险包括：运魄力险和账户照管风险、缠绵管
理东说念主变更风险、专项缠绵不成得胜备案的风险、收益无法按时归集和分配风险、缠绵管
理东说念主、专项缠绵托管东说念主等机构尽责践约风险。
本基金可能濒临的与基础设施模式相关的风险包括：仓储物流行业相关风险、基础
设施模式运营风险、基础设施模式关联往还的风险、原始权益东说念主和运营照管机构的同行
竞争和利益突破风险、金钱评估估值的相关风险、基础设施模式措置风险、巧合事件及
不可抗力给基础设施模式酿成损失的风险。
本基金可能濒临的其他风险包括：操魄力险、时候风险、巧合及不可抗力风险。
具体风险揭示详见本基金招募发挥书。
（二）紧迫辅导
中国证监会对本基金召募的注册或核准，并不标明其对本基金的价值和收益作出实
质性判断或保证，也不标明投资于本基金莫得风险。
基金照管东说念主依照恪称背负、教练信用、严慎起劲的原则照管和讹诈基金财产，但不
保证基金一定盈利，也不保证最低收益。
基金的过往事迹不代表畴昔发扬。
基金销售相关用度中的认购金额含认购费。
基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额握有东说念主和基金合同确当事
东说念主。
基金居品贵寓节录信息发生要紧变更的，基金照管东说念主将在三个责任日内更新，其他
信息发生变更的，基金照管东说念主每年更新一次。因此，本文献内容比拟基金的实质情况可
能存在一定的滞后，如需实时、准确得到基金的相关信息，敬请同期存眷基金照管东说念主发
布的相关临时公告等。
基金投资东说念主请正经阅读基金合同的争议处理相关章节，充分了解本基金争议处理的
相关事项。
五、其他贵寓查询方式
以下贵寓详见基金照管东说念主网站[www.ChinaAMC.com][ 400-818-6666]：
体育游戏app平台
